買老屋前該檢查的 12 件事（附自檢清單）

老屋翻新的追加預算，八成來自「拆開後才發現」。

好消息是，其中大部分在看屋階段就能初步判斷。以下是我們陪屋主看屋時實際會檢查的項目。

結構與滲水（最重要）

1. 牆角與天花板有無水痕：特別是靠外牆側與衛浴上方。乾掉的水痕仍會留下顏色差異。
2. 窗框周圍：老鋁窗的滲水多從框邊開始，摸摸看有沒有粉化。
3. 陽台與室內交界：防水層失效最常見的位置。
4. 樓上衛浴的正下方：如果剛好是你的臥室天花，要特別留意。

管線

5. 配電箱：看是否還是舊式無熔絲開關、迴路數量夠不夠。30 年以上的房子通常需要全面換線。
6. 水壓：打開最高樓層的水龍頭測試。水壓不足可能是管線鏽蝕。
7. 排水速度：地板排水孔倒水看看，慢代表管線可能阻塞或洩水坡度不足。

格局與採光

8. 哪些是承重牆：向管委會索取結構圖，或看是否為 RC 剪力牆。承重牆不能拆，直接決定格局可動範圍。
9. 梁的位置與高度：低梁壓床、壓沙發是老屋常見問題，事後只能靠設計化解。
10. 實際採光時段：不同時間再看一次，中午與傍晚差很多。

其他

11. 管道間位置：決定廚衛能不能移位。移位成本高，且未必可行。
12. 鄰居與管委會：問清楚施工時間限制、電梯保護規定、有無施工保證金。老公寓沒有管委會反而更麻煩。

自檢清單

看屋時可以直接對照：

• 全室牆角、天花無水痕
• 窗框無粉化、無鏽蝕
• 配電箱為現代式且迴路充足
• 各處水壓正常
• 排水順暢
• 已取得結構圖或確認承重牆
• 已確認梁的位置
• 已在兩個不同時段看過採光
• 已確認管道間位置
• 已了解社區施工規範

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